Hoje a administração moderna de condomínios inclui as chamadas
administradoras de condomínios e as fornecedoras de mão de obra e serviços
especializados de condomínio. São empresas com funções econômicas e
relações jurídicas diferentes.
A verdadeira administradora de condomínios executa as atividades do
síndico, contrata pessoal, prepara a previsão de despesas, presta
contas, elabora folha de pagamento, promove a cobrança das contribuições
condominiais e pagamento dos encargos do condomínio, recolhe os tributos
e contribuições fiscais e trabalhistas, entre outras atividades.
Estas empresas também, em muitos casos, são eleitas "síndicas"
dos condomínios deslocando para uma organização profissional os
problemas sempre ocorrentes em uma comunidade condominial.
As Administradoras de condomínio cobram um determinado percentual
sobre a arrecadação do condomínio como remuneração pelos seus serviços,
geralmente o contrato é firmado pelo síndico, mas quando a empresa
assume também a figura legal do "síndico", mediante eleição,
os encargos e a remuneração constarão da ata da assembléia que a
elegeu.
A fiscalização e a cobrança pela eficiência dos serviços será
encargo do conselho consultivo do condomínio, salvo se a assembléia
dispuser de modo diferente.
A fornecedora de mão de obra ou de serviços especializados em
condomínios funciona de forma diferente. O condomínio estabelece o número
de pessoas que necessita para promover a limpeza e vigilância da portaria
e outros serviços e paga um determinado valor livremente estabelecido com
a empresa prestadora de serviços.
Entretanto, deve ser salientado que a responsabilidade do condomínio
para com os direitos trabalhistas dos empregados da prestadora de serviços
que estiverem trabalhando ou tenham trabalhado no condomínio, é subsidiária,
ou seja, se a prestadora não os pagar corretamente a Justiça do trabalho
poderá condenar o condomínio a pagar.
Portanto, de nada valerá constar do contrato de prestação de
serviços que o condomínio não tem responsabilidade com os encargos
trabalhistas, esta será sempre uma cláusula morta em relação a
terceiros.
Para que o condomínio possa contratar este tipo de prestação de serviços, deve primeiro saber da idoneidade da empresa e seus sócios, depois, se for o caso, exigir uma carta de fiança para sua garantia em caso de desativação, falência, ou simples desaparecimento da empresa e seus sócios.