Além dos direitos e deveres na relação condominial simples,
surgiram outras obrigações, mais complexas, que foram especialmente
definidas na Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato.
O legislador resolveu tornar inquestionáveis os direitos e obrigações
do condômino locador e locatário, definindo as despesas ordinárias e as
despesas extraordinárias e atribuindo a responsabilidade de cada qual
nestes encargos.
O locador (proprietário) é obrigado a pagar as despesas extraordinárias
de condomínio e o locatário (inquilino) é obrigado a pagar as despesas
ordinárias de condomínio.
Despesas Ordinárias - Por despesas ordinárias de condomínio, portanto de
responsabilidade do locatário (inquilino), se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias
e sociais dos empregados do condomínio;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e
força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das
instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
- mecânicos e de segurança, de uso
comum;
- manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de
esportes e lazer;
- manutenção e conservação de
elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e
instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total
ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior
ao início da locação.
Assim, o locatário ficará responsável pelo pagamento das despesas
ordinárias e, entre elas, inclusive, o seguro do prédio que, adquirindo
definição legal de despesa ordinária, obrigará ao locatário,
independente de constar do contrato de locação que seria de sua
responsabilidade tal compromisso.
Despesas Extraordinárias - Por despesas extraordinárias de condomínio, portanto de
responsabilidade do locador (proprietário), se entendem aquelas que não
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços
de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições
de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior
ao início da locação;
- instalação de equipamentos de segurança
e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
- despesas de decoração e paisagismo
nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Deve ser observado que a contribuição denominada de "Fundo de
Reserva" será de responsabilidade do locador (proprietário), ainda
que conste do contrato como responsabilidade do locatário (inquilino).
É importante ressaltar que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, o locatário passou a ter direito a votar nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, quando o condômino-locador não estiver presente ou representado