O vocábulo "condomínio" significa o domínio de vários,
por isto muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou
seja, um bem cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas).
Condomínio Civil - também chamado de condomínio geral - se
desdobra em vários tipos de condomínio, por exemplo o condomínio que se
estabelece em razão de herança de bem indivisível deixado em favor de várias
pessoas; o condomínio entre sócios de fato em relação ao patrimônio
adquirido em face da sociedade; o condomínio em face de separação
judicial ou divórcio em relação ao patrimônio indivisível do casal,
etc.
Embora em todos estes casos, e outros, exista uma relação jurídica
condominial, os direitos e obrigações destes condôminos são regidos
pelo Código Civil, que dispõe sobre o direito de condomínio de uma
forma geral.
O Condomínio Especial - também chamado de "condomínio
horizontal", é regido pela Lei 4.591/64 que regula, especificamente,
o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto,
de forma especial.
Esta norma especial confere uma grande margem de variação nos
direitos dos condôminos ao permitir que a Convenção de Condomínio
possa reger a relação jurídica condominial e, o mais grave, quase
sempre superando os próprios princípios que a lei estabelece no seu
bojo.
Assim, quando se pretende definir um direito derivado da relação
condominial, além de observar os requisitos e as tipicidades elencadas na
lei, é fundamental que o exame também se estenda até a Convenção de
Condomínio.
Isto porque, naqueles pontos em que a lei for omissa, e naqueles
outros em que a própria lei faculta o pacto condominial, prevalecerão as
diretrizes traçadas pela Convenção de Condomínio
Existe uma diferença fundamental entre o condomínio civil (ou
geral) e o condomínio especial (ou horizontal).
No condomínio geral os direitos dos condôminos incidem sobre a integral extensão do bem, e não apenas sobre uma ou mais partes dele. Já no condomínio especial os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de "unidades autônomas" e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais.