A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública
ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino
ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou
ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que
representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção
de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do
registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais
alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de
averbadas no registro imobiliário.
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que
a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram
o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do
imóvel a qualquer título.
Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário,
etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio,
embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência
da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade
presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.
É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme
a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez
que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de
documento.
Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças,
no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:
- a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- destino das diferentes partes;
- modo de usar as coisas e serviços
comuns;
- encargos, forma e proporção das
contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as
extraordinárias;
- modo de escolher o síndico e o
Conselho Consultivo;
- as atribuições do síndico, além das
legais;
- a definição da natureza gratuita ou
remunerada de suas funções;
- modo e o prazo de convocação das
assembléias gerais dos condôminos;
- quorum para os diversos tipos de votações;
- a forma de contribuição para
constituição de fundo de reserva;
- a forma e o quorum para as alterações
de convenção;
- a forma e o quorum para a aprovação
do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar
e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico
dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade
condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de
lei maior entre os condôminos.
Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a "assembléia de condôminos" como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.