Benfeitorias
são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo
ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma
produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias,
Úteis ou Voluptuárias.
Necessárias
são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que
ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituição
dos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias
necessárias, vez que conservam o imóvel e evitam sua deterioração.
As
benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.
A construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas
janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque
tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Já
as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel,
mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de
jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas.
A
Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias
necessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo
Locador, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel
até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de
retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar renúncia do Locatário
quanto às mesmas.
Mas,
ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão ser
executadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de
benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o Locador para
realizá-las; se este não o fizer, e as danificações do imóvel puderem
comprometer o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de executá-las,
mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em
seguida, postular pela via judicial a compensação do valor gasto quando
do pagamento das mensalidades de aluguéis.
Quando
se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houver
prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las.
Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de
reter o imóvel até o recebimento dos valores comprovadamente
despendidos.
Já
as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter o
imóvel (art.36 da
Lei 8.245/1991).
Quando
executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento não será
recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem
sempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro
conceito de beleza e estética.
Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenha qualquer tipo de prejuízo para o imóvel.