Esta
é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais
onerosa. Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é
necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Às vezes o
descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação
de despejo.
É
muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas
para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com
fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos,
entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se
houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e,
finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o
despejo.
Mas,
a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o
processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão
trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia
para
aferir o descumprimento do contrato, principalmente se refere a obras, e
as despesas de parte a parte serão elevadas.
Entretanto,
essa alternativa não pode ser desprezada, há muitas situações em que o
Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, e provocam a
rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula
contratual.
É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22- da Lei 8.245/1991). Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23 - da Lei 8.245/1991).