Fiança
é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza,
perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por
outrem. A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato
locatício. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor
determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locação,
a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e
vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvel pelo Locador.
Como
a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus
ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a
participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.
Uma
vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo
cumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos
processos judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a
participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de
pagamento. É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo
por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado
pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos valores
pactuados no contrato.
Entretanto,
é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de
participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam
reajustes negociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser
responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor contratado
e os reajuste legais.
Por
certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se
desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos
quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.
É
muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem
contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e
Locatário, porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em
valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve
realmente um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.
Porém,
esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é
necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge,
se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.
Quando
o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação,
responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não
cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é
que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar
ação contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá
com o que responder pela dívida. Assim, o processo de Execução poderá
ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas opções
de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que
pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de pequena
monta.
Quando
se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum
tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.
Contudo,
em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não
necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução,
e este é mais eficiente e ágil.
O
não-pagamento em 24 horas depois da citação autoriza o credor a indicar
os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados
pela melhor oferta.
Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.