Muitos são os
Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inserir inúmeras cláusulas
inúteis no contrato de locação. Mas são nulas de pleno direito as cláusulas,
que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do
Inquilinato. Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste em
periodicidade inferior à que a Lei permite; que estabeleça o valor dos
aluguéis em dólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial
seja o Locatário obrigado a assinar novo contrato; que registre que a
locação não poderá viger por prazo indeterminado, ou, ainda, entre
outras, que proíba o exercício da ação revisional ou da ação renovatória,
para os imóveis não residenciais, quando atendidos os requisitos da Lei.
Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, são nulas e
não produzem efeito jurídico, ou seja, é como se não existissem, são
desconsideradas numa demanda.
É usual, porém
ilegal e abusiva, a cobrança das chamadas "luvas", por parte do
Locador. Contudo, não raro, surgem contratos que prevêem a possibilidade
da renovação da locação somente mediante o pagamento de determinado
valor.
Nesses casos, além
da nulidade da cláusula, estará confessada a cobrança de valores
ilegais que ensejam penalidades de ordem civil e criminal.
Os dispositivos
legais vigentes demonstram o caráter social da Lei do Inquilinato e
deixam claro que não importa o fato de o Locatário ter assentido
contratualmente em várias exigências por parte do Locador.
No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e que estiverem no limite do espírito da Lei. As demais, quando tenham como escopo burlar a finalidade social da propriedade, assim definida até pela Constituição Federal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como prova de abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demanda judicial.