Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao valor de mercado.
Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.
A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.
O
juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem
devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel
em questão, poderá fixar um determinado valor para a locação,
provisoriamente (art.68,II
- da Lei
8.245/1991),
para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.
O
valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da
demanda, é apenas uma estimativa.
Depois
do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação
para o próximo triênio.
O
valor fixado pelo juiz poderá ser inferior ao valor pago pelo Locatário,
se foi este quem propôs a Ação e comprovou que o aluguel estava
elevado. Mas poderá ser muito superior ao valor pago pelo Locatário se o
Locador é quem propôs a Ação e comprovou que o valor dos aluguéis
estava abaixo do preço de mercado.
Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito, que são elevados.
Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitação da ação revisional. É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial, ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis pactuados acrescidos das correções de lei.
Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69 - da Lei 8.245/1991).
Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da pretensão (art.69,1º - da Lei 8.245/1991). Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la. Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único - da Lei 8.245/1991).